มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

เว็บไซต์คันปาก โดนใจทุกคลิก

มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

บทสัมภาษณ์นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2556 เวลา 17.00 น. เรื่อง มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต


สำหรับผู้ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยใหม่หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาอสังหาริม ทรัพย์บนทำเลที่มีศักยภาพ ก่อนท่านตัดสินใจ ลองฟังบทสัมภาษณ์จากนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ ซึ่งได้ให้ข้อมูลกับเว็บไซต์ thaihomeonline.com เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2556 ที่ผ่านมา

 

 

เริ่มต้นจากกฏหมายและข้อระเบียบของการทำโครงการในแต่ละโครงการการนั้นมีกฏหมายและข้อบังคับต่างกันเช่นทำโครงการทำบ้านจัดสรรจำนวน 200 หลัง จะมีสวนกี่เปอร์เซนต์ พอทำคอนโดหลายๆแท่ง มันไม่มีกฏหมายว่าต้องทำอะไร เรื่องที่อยู่อาศัยคนรายได้น้อย แทรนของมันก็คือราคาที่ดินหลีกเลี่ยงไม่ได้เลย ตอนนี้ราคาขึ้นไปรอบนดอยเลย จาก 4 แสน ก็เป็น 8 แสน แต่เป็นราคาที่ยังไม่มีคนซื้อ ซึ่งตั้งรอไว้ก่อน เช่น ตั้งไว้ 150 จะต่อเท่าไหร่ แต่ที่ดินไม่มีใครต่อถึงครึ่ง เค้าเลยตั้งราคาไว้สูงๆ แต่ตั้งราคาขายมากไปเมื่อเทียบกับ Location ราคาสู่กันกับคู่แข่ง มันจะไม่มีทางตั้งราคาสูงถึง 2-3 เท่า ยกเว้นบริษัทที่ต้องการสร้างแบรนด์เหมือน Gucci, Louis Vuitton ซึ่งให้มีอิมเมจ มีคอนเซ็ป เทห์ เวลาตั้งราคาจะตั้งสูงกว่าแบรนด์ทั่วไป การตั้งราคาของอสังหาระดับพรีเมี่ยมต้องพิสูจน์ ด้วย Location Design Function ที่พูดมาทั้งหมดนี้เป็นการแข่งขันระดับสูง

ฉะนั้นผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง จะไม่มีโอกาสในการจับต้องสินค้าเหล่านี้ ถามว่าบริษัทที่ทำแบรนด์พรีเมี่ยมนั้นจะมาทำโครงการที่เป็น Local คงจะยากบางเจ้าถึงกับต้องเปลี่ยนชื่อ หรือตั้งเป็นบริษัทใหม่ โปรดักใหม่ขึ้นมาแทน หากถามกลับไปว่าเราต้องการผลประกอบการที่ดี และขายหมดเร็วทำไมเราไม่เน้นกลุ่มลูกค้าที่ส่วนใหญ่เป็นคนระดับกลางและเป็นคนส่วนใหญ่ในประเทศ  เช่นบางโครงการมีจำนวนห้องที่มาก ราคาถูกขายหมดเร็ว แต่เราก็ต้องแลกกับการบริหารงานนิติที่มีนิติเดียว กับผู้อยู่อาศัยในอาคารเป็นจำนวนมาก มักเกิดปัญหาในการบริหารงานนิติในการประชุมแต่ละครั้ง เนื่องจากการจะเรียกเจ้าของห้องทั้งหมดมารวมตัวกันได้นั้นยากการประชุมแต่ละครั้งมักจะได้ข้อสรุปที่มีคะแนนเสียงไม่ชัดเจน ห้องมากเท่าไหร่รายได้ในการบริหารงานก็มากเท่านั้น ใครก็ตามที่ได้เข้ามาบริหารงานหนีไม่พ้นที่จะมีนอกมีใน เช่น รปภ แม่บ้าน นำพวกพ้องของตัวเองเข้ามาบริหารงาน หลายนิติก็ถูกโกงออกไป และ Sinking Fund ที่เป็นเงินก้อนฝากแบงค์ก็หายไป เหลือเพียงตึกโทรมๆ และเงินที่เหลืออยู่เพียงน้อยนิด ฉะนั้นผู้อยู่อาศัยต้องให้ความมือในการเข้าประชุม ทำตัวเป็นประชาธิปไตย เข้าไปตรวจสอบ หลายคนก็ใช้วิธีเลี่ยงโดยการตั้งงบไว้สูงๆ เวลาใช้ก็จะใช้พอดีกับงบที่ตั้งไว้ ซึ่งการบริหารในเรื่องนั้นอาจจะใช้งบเพียงเล็กน้อยก็ได้ ฉะนั้นจึงมีความจำเป็นต้องมีคนเข้าไปตรวจสอบ ส่วนใหญ่คนอยู่คอนโดไม่ค่อยอยากยุ่งแค่ไม่มีคนเอาสัตย์มาเลี้ยง ตึกสะอาด มี รปภ ก็พอแล้วถึงเวลาก็จ่ายค่าส่วนกลาง บริหารไม่ดีก็ด่า มันก็มีแค่ 2 อย่าง

ฉะนั้นบริษัทส่วนใหญ่จึงอยากขายของพรีเมี่ยมซึ่งได้ผลประกอบการมากกว่า บางบริษัทก็เริ่มต้นจากสินค้าราคาถูก หลังๆ ก็เริ่มทำสินค้าระดับพรีเมี่ยม ซึ่งมีผู้อยู่อาศัยไม่มาก การบริหารก็ไม่ยุ่งยากมากเท่ากับโครงการที่มีลูกบ้าน 6-7 ร้อยราย และบ้านถูกกำไรน้อย ดีกว่าต้องไปทะเลาะกับคนเยอะๆ เช่น โครงการของรัฐบาลพอทำบ้านถูกก็มีปัญหาอีก มันก็ผิดตั้งแต่การเลือกที่ดินในการก่อสร้าง สร้างอย่างไรถึงมีน้ำรั่ว ไฟช๊อต คนดูแลก็บอกว่าคนอยู่กันไม่เต็มจึงไม่มีค่าส่วนกลาง ไม่มีเงินบริหารก็ทำไม่ได้ เหมือนไก่กับไข่ ฉะนั้นที่พูดในวันนี้มันต้องประกอบกันด้วย คนรวย คนชั้นกลาง คนรายได้น้อย คนใช้แรงงาน ถ้าเราต้องการทำโรงแรมเราจะเอาแรงงานจากไหน ถ้าให้เค้าไปอยู่หนองแขม ปากน้ำ ไกลๆ รังสิต ต้องเดินทางอีกกี่ต่อกว่าจะเดินทางมาถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางก็สูง จะบอกว่าเค้าไม่สนใจจะอยู่ไหนก็ได้แต่สุดท้ายในเมืองที่เกิดขึ้นยิ่งเติบโตเร็วอย่างกรุงเทพ เค้าก็มาอยู่อพาเม้นเน่าๆ สลัม ที่บุกรุกหลวงหลายที่ก็ต้องบอกเลยว่าไม่ใช่ห้องมือหนึ่งอาจจะมีขาใหญ่แบ่งซอยห้องออกเพื่อให้เช่า 




คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในส่วนของมุมมองของนักลงทุนที่ขายแบรนด์ กับสินค้าราคาถูกนั้นสามารถมองได้ 2 แบบเนื่องจากเป็นการลงทุนคนละแบบ เช่น โครงการหนึ่งเริ่มที่ 2.5 แสนบาท / ตรม.  ยูนิตขั้นต่ำ 50 ตรม.  ราคาต่ำสุดประมาณ 13 ล้านบาท อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกห้างสรรพสินค้าดิเอ็มโพเรียม2 ทำเลดีเจ้าของโครงการกล้าขายในราคาที่เป็นพรีเมี่ยมลูกค้าที่ซื้อก็กล้าซื้อ  ซื้อเพื่อจะปล่อยขายหรือเช่าหากในอนาคตได้ราคาก็ขายต่อ ซึ่งที่ดินหรือคอนโดที่ติดรถไฟฟ้า ติดห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จะไม่ค่อยมีแล้ว ถามว่าราคาต่อ ตรม. 2 แสนกว่าๆ สำหรับประเทศที่เจริญแล้ว อย่างฮ่องกง  สิงค์โปร์ ราคาของเรายังห่างอยู่มาก  อันนี้อีกลุ่มนึ่งแต่กลุ่มที่ไปซื้อล้านกว่าบาท หรือประมาณล้านบวกลบ ซื้อขายต่อ  แต่กำไรน้อยผ่านไปสักปี อย่างมากก็ 20 % (ต้องรอลุ้น) ตัวอย่างโครงการนึ่งที่มีจำนวนห้องมาก ลูกค้าจ้องรอเลยว่าจะเปิดขายเมื่อไหร่ พอเริ่มเปิดขายเที่ยงก็ปิดจอง  แต่เราหลับตามองออกเลยว่าสภาพห้องจะเป็นอย่างไรซึ่งมันต้องต่างจากพรีเมี่ยมแน่นอน  เนื่องจากเค้ามีกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้เน้นว่าโครงการจะเกรดหรูขนาดไหน เค้าจะดูแค่ว่าราคาน่าสนใจตามศักยภาพของเค้าหรือไม่  หากขายต่อและปล่อยให้เช่าจะได้เท่าไหร่แบบนี้มากกว่า แต่เดียวนี้หลายๆโครงการก็โดนเรื่องผังเมืองเข้ามาเกี่ยวข้องแต่ก็จะมีบางเงื่อนไขที่สามารถทำการก่อสร้างได้ต้องเข้าไปอ่านรายละเอียดลึกๆกันอีกครั้ง เจ้าของที่บางรายไม่ทราบว่ากฏหมายผังเมืองเป็นอย่างไรเวลานายทุนไปขอซื้อก็จะไม่ขายเก็บเอาไว้ก่อน  หลังจากมีการขยายเมืองออกไปมีโครงการระดับพรีเมี่ยมในบริเวณรอบนอกแล้วลูกค้าที่มีกำลังซื้อมักจะอยู่ในตัวเมืองมากกว่า การที่กลุ่มคนเหล่านี้จะไปซื้อคอนโดแถบชานเมืองที่เป็นพรีเมี่ยมนั้น โครงการนั้นต้องมีจุดเด่นพอสมควร และเจ้าของโครงการจะใช้แนวของถนนเป็นหลักในการตัดสินใจก่อสร้างโครงการ เมื่อมีถนนตัดผ่านเส้นทางใดแล้ว ที่ดินแถบนั้นมักจะมีราคาสูงขึ้นไปด้วยเนื่องจากถนนมีการเชื่อมต่อของแต่ละเส้นทาง

ถึงแม้ว่าจะมีโครงการระดับพรีเมี่ยมออกไปนอกชานเมือง ทุกโครงการที่ขึ้นมาก็ไม่ได้มีช่องว่างให้กับคนที่มีรายได้น้อย การก่อสร้างโครงการใดก็ตามนักลงทุนมักจะติดตามข่าวสารจากทางรัฐบาลในเรื่องของการพัฒนาเส้นทางคมนาคมอยู่เสมอซึ่งเป็นวิธีที่นักพัฒนาหรือนักเกงกำไรทุกคนทำกันทั้งสิ้น  หากจะคิดว่าต้องการลงทุนซื้อคอนโด 1 ห้องโดยที่เส้นทางนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านแต่อนาคตอาจจะมีนั้น ความคิดนี้ไม่ได้เป็นจริงเสมอไป เนื่องจากรถไฟฟ้ามีข้อจำกัดว่าไปเส้นทางไหนก็ได้ที่ส่งผลกระทบกับประชาชนน้อยที่สุด หากผ่านไปในที่  ที่มีชุมชนแออัดอยู่มากมักจะมีปัญหา โดยเฉลี่ยแล้วรถไฟฟ้า 1 กิโลเมตร มักจะมีสถานีเพื่อความสะดวกของประชาชนในการเดินทางและเมืองก็จะได้เจริญด้วย  ระหว่างสถานีเชื่อมต่อไปอีกสถานีก็มีความเจริญมีสังคม  แต่ถ้าเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินมักจะเจริญเฉพาะที่สถานีอยู่เพียงจุดเดียว เช่น ฮ่งกง สิงค์โปร พื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นของรัฐบาลเค้าจะทำเส้นทางคมนาคมให้กับประชาชน เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน  และบริเวณรอบๆสถานีก็สร้างเมืองให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนรายได้น้อย สถานศึกษา โรงพยาบาล ซึ่งเป็นแผนที่รัฐบาลเค้าดำเนินการเพื่อประชาขนของเค้าเอง   ต่างจากประเทศไทยคือ หากมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านเส้นทางใดเอกชนชอบใจ ว่าเป็นของขวัญจากรัฐบาลที่ดินราคาสูงขึ้น ทุกอย่างขึ้น ต้องรีบซื้อเกงกำไร ได้ส่วนต่างกำไร เพิ่งจะเริ่มก่อสร้างก็ขายดี เดินลงไปก็เจอรถไฟฟ้า ซึ่งเอกชนไม่ได้สร้าง จ่ายแต่ภาษี  ซึ่งภาษีก็จ่ายเท่ากับประชาชนทั่วไป  แต่รัฐบาลได้อะไร  ก็กู้เงินมาสร้างรอค่าตั๋ว  ค่าโดยสารถูกๆ เพื่อให้ประชาชนได้อยู่ดีกินดี (อย่าลืมเลือกเรา) จนลูกหลานโตก็ใช้หนี้ไม่หมด เสร็จแล้วก็กู้เพื่อลงทุนสร้างในเส้นทางใหม่ฉะนั้นมันก็จะไม่มีวันเบรก มันก็จะมีไปเรื่อยๆ  และกฏหมายเวนคืนที่ดินก็ปกป้องสิทธิ์ของคนที่ถูกเวนคืนที่ดินด้วยเช่นกัน เพราะกลัวว่ารัฐบาลจะเอาที่ดินที่เวนคืนได้ไปสร้างห้างสรรพสินค้าทำมาหากินอย่างอื่น นอกเหนือจากการนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์กับส่วนรวม  ราคาขายของโครงการในแต่ละที่จะถูกกำหนดโดยพฤติกรรมรายได้ของผู้บริโภค ที่ดินที่เป็นต้นทุนการก่อสร้างรัฐบาลบอกขึ้นไปเท่าไหร่ก็เก็บภาษีตามสัดส่วน

AEC  ส่งผลอย่างไรกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

โดยปัจจุบัน ณ ตอนนี้จะมีหรือไม่มี AEC ก็ไม่มีอะไรแตกต่าง เราจะต้องคิดเป็น 2 ด้าน คือ ต่างชาติจะมาลงทุนทำอสังหาที่บ้านเรา    หรือ เราจะไปลงทุนทำอสังหาที่บ้านเค้าอีก 9 ประเทศ   ซึ่งคนไทยเองก็ต้องมีขั้นตอนขออนุญาตเขต, ขอ กทม. , ขอจัดสรร , ขอ EIA  ซึ่งต่างชาติเข้ามาก็ต้องผ่านขั้นตอนเดียวกัน  ต้องตามอีกว่าคนเหล่านนั้นจะทราบหรือไม่ว่าต้องยื่นยังงัย เสียเท่าไหร่ ซึ่งยังไม่มีกฏหมาย AEC ในเรื่องของอสังหาฯ สอดคล้องไม่ให้มีรอยต่ออย่างไร ฉะนั้นก็ต้องขอบอกว่ายังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง  ส่วนต่างชาติที่เข้ามาแล้วทั้งที่เข้ามาอย่างถูกกฏหมายและไม่ถูกกฏหมายก็ยังมีอยู่  และอีกสิ่งหนึ่งที่ไม่เปลี่ยนในเรื่องของการถือครองที่ดินภายในประเทศไทยชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองอสังหาที่เป็นที่ดิน หรือบ้านเดี่ยวได้  แต่ประเทศมาเลเซียหากเราจะไปซื้อคอนโดที่ราคาต่ำกว่า 4-5 ล้านบาท เราจะไม่สามารถซื้อได้เพราะเค้าจะเก็บเอาไว้ให้คนของประเทศเค้า รวมทั้งที่ดินด้วย ซึ่งเราจะมีสิทธิ์เฉพาะคอนโดราคาแพงเท่านั้น  และอีกหนึ่งประเทศ เช่น ประเทศพม่าจะต้องซื้ออสังหาด้วยเงินสดเท่านั้น เนื่องจากประเทศพม่าไม่มีระบบเงินผ่อน  แต่เมื่อไปถามนายแบงค์ซึ่งมีสาขาพร้อมที่จะปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่กฏหมายไม่รองรับ และที่สำคัญประเทศพม่าไม่รู้จักคำว่า จำนอง  เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐบาลแทบจะทั้งหมด เมื่อผ่อนไม่ไหวก็ไม่มีกฏหมายเพื่อโดนยึด  ประชาชนส่วนใหญ่ที่มีบ้านเป็นของตัวเองในประเทศพม่ามักจะเป็นคนรวยเสียเป็นส่วนใหญ่  ฉะนั้นในฝั่งของเราที่จะเริ่มต้นไปเปิดธุรกิจอสังหาลงทุนในต่างประเทศนั้นอาจจะยังไม่ง่ายนัก 

สิ่งที่อยากจะฝากนั้นเรื่องของบ้านคนที่มีรายได้น้อย  คำว่ารายได้น้อยต้องมาดูกันอีกทีว่าเค้ามีศักยภาพผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ เช่น ทำบ้านราคา 5 แสนบาท ถามว่าบางคนผ่อนได้มั้ยบางคนก็ยิ้มๆ  ทำออกมาแล้วคุณภาพก็ตามราคาคนมีรายได้น้อยก็ไม่ซื้อไปซื้อโครงการบ้านที่มีราคาสูงกว่าก็มี เพราะว่าลูกค้าเชื่อว่าคุณภาพต้องดีกว่า  ฉะนั้น ก็มีคำถามต่อไปว่าอย่างไหนที่เรียกว่ารายได้น้อย

โดย : Chang noye
อัพเดท : 23-09-56, 18:06 น.
ที่มา : ไทยโฮมออนไลน์

เศรษฐกิจล่าสุด
ดูข่าวเศรษฐกิจทั้งหมด
นโยบายการใช้งาน
Copyright © 2015 KhanPak.com. All Rights Reserved.
ติดต่อเรา : 02-8779346, 086-3788812 (จ.-ส. เวลา 8.30-17.30)