มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

เว็บไซต์คันปาก โดนใจทุกคลิก

มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต โดยนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

บทสัมภาษณ์นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2556 เวลา 17.00 น. เรื่อง มุมมองของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต


สำหรับผู้ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยใหม่หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาอสังหาริม ทรัพย์บนทำเลที่มีศักยภาพ ก่อนท่านตัดสินใจ ลองฟังบทสัมภาษณ์จากนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ ซึ่งได้ให้ข้อมูลกับเว็บไซต์ thaihomeonline.com เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2556 ที่ผ่านมา

 

 

เริ่มต้นจากกฏหมายและข้อระเบียบของการทำโครงการในแต่ละโครงการการนั้นมีกฏหมายและข้อบังคับต่างกันเช่นทำโครงการทำบ้านจัดสรรจำนวน 200 หลัง จะมีสวนกี่เปอร์เซนต์ พอทำคอนโดหลายๆแท่ง มันไม่มีกฏหมายว่าต้องทำอะไร เรื่องที่อยู่อาศัยคนรายได้น้อย แทรนของมันก็คือราคาที่ดินหลีกเลี่ยงไม่ได้เลย ตอนนี้ราคาขึ้นไปรอบนดอยเลย จาก 4 แสน ก็เป็น 8 แสน แต่เป็นราคาที่ยังไม่มีคนซื้อ ซึ่งตั้งรอไว้ก่อน เช่น ตั้งไว้ 150 จะต่อเท่าไหร่ แต่ที่ดินไม่มีใครต่อถึงครึ่ง เค้าเลยตั้งราคาไว้สูงๆ แต่ตั้งราคาขายมากไปเมื่อเทียบกับ Location ราคาสู่กันกับคู่แข่ง มันจะไม่มีทางตั้งราคาสูงถึง 2-3 เท่า ยกเว้นบริษัทที่ต้องการสร้างแบรนด์เหมือน Gucci, Louis Vuitton ซึ่งให้มีอิมเมจ มีคอนเซ็ป เทห์ เวลาตั้งราคาจะตั้งสูงกว่าแบรนด์ทั่วไป การตั้งราคาของอสังหาระดับพรีเมี่ยมต้องพิสูจน์ ด้วย Location Design Function ที่พูดมาทั้งหมดนี้เป็นการแข่งขันระดับสูง

ฉะนั้นผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง จะไม่มีโอกาสในการจับต้องสินค้าเหล่านี้ ถามว่าบริษัทที่ทำแบรนด์พรีเมี่ยมนั้นจะมาทำโครงการที่เป็น Local คงจะยากบางเจ้าถึงกับต้องเปลี่ยนชื่อ หรือตั้งเป็นบริษัทใหม่ โปรดักใหม่ขึ้นมาแทน หากถามกลับไปว่าเราต้องการผลประกอบการที่ดี และขายหมดเร็วทำไมเราไม่เน้นกลุ่มลูกค้าที่ส่วนใหญ่เป็นคนระดับกลางและเป็นคนส่วนใหญ่ในประเทศ  เช่นบางโครงการมีจำนวนห้องที่มาก ราคาถูกขายหมดเร็ว แต่เราก็ต้องแลกกับการบริหารงานนิติที่มีนิติเดียว กับผู้อยู่อาศัยในอาคารเป็นจำนวนมาก มักเกิดปัญหาในการบริหารงานนิติในการประชุมแต่ละครั้ง เนื่องจากการจะเรียกเจ้าของห้องทั้งหมดมารวมตัวกันได้นั้นยากการประชุมแต่ละครั้งมักจะได้ข้อสรุปที่มีคะแนนเสียงไม่ชัดเจน ห้องมากเท่าไหร่รายได้ในการบริหารงานก็มากเท่านั้น ใครก็ตามที่ได้เข้ามาบริหารงานหนีไม่พ้นที่จะมีนอกมีใน เช่น รปภ แม่บ้าน นำพวกพ้องของตัวเองเข้ามาบริหารงาน หลายนิติก็ถูกโกงออกไป และ Sinking Fund ที่เป็นเงินก้อนฝากแบงค์ก็หายไป เหลือเพียงตึกโทรมๆ และเงินที่เหลืออยู่เพียงน้อยนิด ฉะนั้นผู้อยู่อาศัยต้องให้ความมือในการเข้าประชุม ทำตัวเป็นประชาธิปไตย เข้าไปตรวจสอบ หลายคนก็ใช้วิธีเลี่ยงโดยการตั้งงบไว้สูงๆ เวลาใช้ก็จะใช้พอดีกับงบที่ตั้งไว้ ซึ่งการบริหารในเรื่องนั้นอาจจะใช้งบเพียงเล็กน้อยก็ได้ ฉะนั้นจึงมีความจำเป็นต้องมีคนเข้าไปตรวจสอบ ส่วนใหญ่คนอยู่คอนโดไม่ค่อยอยากยุ่งแค่ไม่มีคนเอาสัตย์มาเลี้ยง ตึกสะอาด มี รปภ ก็พอแล้วถึงเวลาก็จ่ายค่าส่วนกลาง บริหารไม่ดีก็ด่า มันก็มีแค่ 2 อย่าง

ฉะนั้นบริษัทส่วนใหญ่จึงอยากขายของพรีเมี่ยมซึ่งได้ผลประกอบการมากกว่า บางบริษัทก็เริ่มต้นจากสินค้าราคาถูก หลังๆ ก็เริ่มทำสินค้าระดับพรีเมี่ยม ซึ่งมีผู้อยู่อาศัยไม่มาก การบริหารก็ไม่ยุ่งยากมากเท่ากับโครงการที่มีลูกบ้าน 6-7 ร้อยราย และบ้านถูกกำไรน้อย ดีกว่าต้องไปทะเลาะกับคนเยอะๆ เช่น โครงการของรัฐบาลพอทำบ้านถูกก็มีปัญหาอีก มันก็ผิดตั้งแต่การเลือกที่ดินในการก่อสร้าง สร้างอย่างไรถึงมีน้ำรั่ว ไฟช๊อต คนดูแลก็บอกว่าคนอยู่กันไม่เต็มจึงไม่มีค่าส่วนกลาง ไม่มีเงินบริหารก็ทำไม่ได้ เหมือนไก่กับไข่ ฉะนั้นที่พูดในวันนี้มันต้องประกอบกันด้วย คนรวย คนชั้นกลาง คนรายได้น้อย คนใช้แรงงาน ถ้าเราต้องการทำโรงแรมเราจะเอาแรงงานจากไหน ถ้าให้เค้าไปอยู่หนองแขม ปากน้ำ ไกลๆ รังสิต ต้องเดินทางอีกกี่ต่อกว่าจะเดินทางมาถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางก็สูง จะบอกว่าเค้าไม่สนใจจะอยู่ไหนก็ได้แต่สุดท้ายในเมืองที่เกิดขึ้นยิ่งเติบโตเร็วอย่างกรุงเทพ เค้าก็มาอยู่อพาเม้นเน่าๆ สลัม ที่บุกรุกหลวงหลายที่ก็ต้องบอกเลยว่าไม่ใช่ห้องมือหนึ่งอาจจะมีขาใหญ่แบ่งซอยห้องออกเพื่อให้เช่า 




คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในส่วนของมุมมองของนักลงทุนที่ขายแบรนด์ กับสินค้าราคาถูกนั้นสามารถมองได้ 2 แบบเนื่องจากเป็นการลงทุนคนละแบบ เช่น โครงการหนึ่งเริ่มที่ 2.5 แสนบาท / ตรม.  ยูนิตขั้นต่ำ 50 ตรม.  ราคาต่ำสุดประมาณ 13 ล้านบาท อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกห้างสรรพสินค้าดิเอ็มโพเรียม2 ทำเลดีเจ้าของโครงการกล้าขายในราคาที่เป็นพรีเมี่ยมลูกค้าที่ซื้อก็กล้าซื้อ  ซื้อเพื่อจะปล่อยขายหรือเช่าหากในอนาคตได้ราคาก็ขายต่อ ซึ่งที่ดินหรือคอนโดที่ติดรถไฟฟ้า ติดห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จะไม่ค่อยมีแล้ว ถามว่าราคาต่อ ตรม. 2 แสนกว่าๆ สำหรับประเทศที่เจริญแล้ว อย่างฮ่องกง  สิงค์โปร์ ราคาของเรายังห่างอยู่มาก  อันนี้อีกลุ่มนึ่งแต่กลุ่มที่ไปซื้อล้านกว่าบาท หรือประมาณล้านบวกลบ ซื้อขายต่อ  แต่กำไรน้อยผ่านไปสักปี อย่างมากก็ 20 % (ต้องรอลุ้น) ตัวอย่างโครงการนึ่งที่มีจำนวนห้องมาก ลูกค้าจ้องรอเลยว่าจะเปิดขายเมื่อไหร่ พอเริ่มเปิดขายเที่ยงก็ปิดจอง  แต่เราหลับตามองออกเลยว่าสภาพห้องจะเป็นอย่างไรซึ่งมันต้องต่างจากพรีเมี่ยมแน่นอน  เนื่องจากเค้ามีกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้เน้นว่าโครงการจะเกรดหรูขนาดไหน เค้าจะดูแค่ว่าราคาน่าสนใจตามศักยภาพของเค้าหรือไม่  หากขายต่อและปล่อยให้เช่าจะได้เท่าไหร่แบบนี้มากกว่า แต่เดียวนี้หลายๆโครงการก็โดนเรื่องผังเมืองเข้ามาเกี่ยวข้องแต่ก็จะมีบางเงื่อนไขที่สามารถทำการก่อสร้างได้ต้องเข้าไปอ่านรายละเอียดลึกๆกันอีกครั้ง เจ้าของที่บางรายไม่ทราบว่ากฏหมายผังเมืองเป็นอย่างไรเวลานายทุนไปขอซื้อก็จะไม่ขายเก็บเอาไว้ก่อน  หลังจากมีการขยายเมืองออกไปมีโครงการระดับพรีเมี่ยมในบริเวณรอบนอกแล้วลูกค้าที่มีกำลังซื้อมักจะอยู่ในตัวเมืองมากกว่า การที่กลุ่มคนเหล่านี้จะไปซื้อคอนโดแถบชานเมืองที่เป็นพรีเมี่ยมนั้น โครงการนั้นต้องมีจุดเด่นพอสมควร และเจ้าของโครงการจะใช้แนวของถนนเป็นหลักในการตัดสินใจก่อสร้างโครงการ เมื่อมีถนนตัดผ่านเส้นทางใดแล้ว ที่ดินแถบนั้นมักจะมีราคาสูงขึ้นไปด้วยเนื่องจากถนนมีการเชื่อมต่อของแต่ละเส้นทาง

ถึงแม้ว่าจะมีโครงการระดับพรีเมี่ยมออกไปนอกชานเมือง ทุกโครงการที่ขึ้นมาก็ไม่ได้มีช่องว่างให้กับคนที่มีรายได้น้อย การก่อสร้างโครงการใดก็ตามนักลงทุนมักจะติดตามข่าวสารจากทางรัฐบาลในเรื่องของการพัฒนาเส้นทางคมนาคมอยู่เสมอซึ่งเป็นวิธีที่นักพัฒนาหรือนักเกงกำไรทุกคนทำกันทั้งสิ้น  หากจะคิดว่าต้องการลงทุนซื้อคอนโด 1 ห้องโดยที่เส้นทางนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าผ่านแต่อนาคตอาจจะมีนั้น ความคิดนี้ไม่ได้เป็นจริงเสมอไป เนื่องจากรถไฟฟ้ามีข้อจำกัดว่าไปเส้นทางไหนก็ได้ที่ส่งผลกระทบกับประชาชนน้อยที่สุด หากผ่านไปในที่  ที่มีชุมชนแออัดอยู่มากมักจะมีปัญหา โดยเฉลี่ยแล้วรถไฟฟ้า 1 กิโลเมตร มักจะมีสถานีเพื่อความสะดวกของประชาชนในการเดินทางและเมืองก็จะได้เจริญด้วย  ระหว่างสถานีเชื่อมต่อไปอีกสถานีก็มีความเจริญมีสังคม  แต่ถ้าเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินมักจะเจริญเฉพาะที่สถานีอยู่เพียงจุดเดียว เช่น ฮ่งกง สิงค์โปร พื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็นของรัฐบาลเค้าจะทำเส้นทางคมนาคมให้กับประชาชน เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน  และบริเวณรอบๆสถานีก็สร้างเมืองให้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนรายได้น้อย สถานศึกษา โรงพยาบาล ซึ่งเป็นแผนที่รัฐบาลเค้าดำเนินการเพื่อประชาขนของเค้าเอง   ต่างจากประเทศไทยคือ หากมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านเส้นทางใดเอกชนชอบใจ ว่าเป็นของขวัญจากรัฐบาลที่ดินราคาสูงขึ้น ทุกอย่างขึ้น ต้องรีบซื้อเกงกำไร ได้ส่วนต่างกำไร เพิ่งจะเริ่มก่อสร้างก็ขายดี เดินลงไปก็เจอรถไฟฟ้า ซึ่งเอกชนไม่ได้สร้าง จ่ายแต่ภาษี  ซึ่งภาษีก็จ่ายเท่ากับประชาชนทั่วไป  แต่รัฐบาลได้อะไร  ก็กู้เงินมาสร้างรอค่าตั๋ว  ค่าโดยสารถูกๆ เพื่อให้ประชาชนได้อยู่ดีกินดี (อย่าลืมเลือกเรา) จนลูกหลานโตก็ใช้หนี้ไม่หมด เสร็จแล้วก็กู้เพื่อลงทุนสร้างในเส้นทางใหม่ฉะนั้นมันก็จะไม่มีวันเบรก มันก็จะมีไปเรื่อยๆ  และกฏหมายเวนคืนที่ดินก็ปกป้องสิทธิ์ของคนที่ถูกเวนคืนที่ดินด้วยเช่นกัน เพราะกลัวว่ารัฐบาลจะเอาที่ดินที่เวนคืนได้ไปสร้างห้างสรรพสินค้าทำมาหากินอย่างอื่น นอกเหนือจากการนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์กับส่วนรวม  ราคาขายของโครงการในแต่ละที่จะถูกกำหนดโดยพฤติกรรมรายได้ของผู้บริโภค ที่ดินที่เป็นต้นทุนการก่อสร้างรัฐบาลบอกขึ้นไปเท่าไหร่ก็เก็บภาษีตามสัดส่วน

AEC  ส่งผลอย่างไรกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

โดยปัจจุบัน ณ ตอนนี้จะมีหรือไม่มี AEC ก็ไม่มีอะไรแตกต่าง เราจะต้องคิดเป็น 2 ด้าน คือ ต่างชาติจะมาลงทุนทำอสังหาที่บ้านเรา    หรือ เราจะไปลงทุนทำอสังหาที่บ้านเค้าอีก 9 ประเทศ   ซึ่งคนไทยเองก็ต้องมีขั้นตอนขออนุญาตเขต, ขอ กทม. , ขอจัดสรร , ขอ EIA  ซึ่งต่างชาติเข้ามาก็ต้องผ่านขั้นตอนเดียวกัน  ต้องตามอีกว่าคนเหล่านนั้นจะทราบหรือไม่ว่าต้องยื่นยังงัย เสียเท่าไหร่ ซึ่งยังไม่มีกฏหมาย AEC ในเรื่องของอสังหาฯ สอดคล้องไม่ให้มีรอยต่ออย่างไร ฉะนั้นก็ต้องขอบอกว่ายังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง  ส่วนต่างชาติที่เข้ามาแล้วทั้งที่เข้ามาอย่างถูกกฏหมายและไม่ถูกกฏหมายก็ยังมีอยู่  และอีกสิ่งหนึ่งที่ไม่เปลี่ยนในเรื่องของการถือครองที่ดินภายในประเทศไทยชาวต่างชาติจะไม่สามารถถือครองอสังหาที่เป็นที่ดิน หรือบ้านเดี่ยวได้  แต่ประเทศมาเลเซียหากเราจะไปซื้อคอนโดที่ราคาต่ำกว่า 4-5 ล้านบาท เราจะไม่สามารถซื้อได้เพราะเค้าจะเก็บเอาไว้ให้คนของประเทศเค้า รวมทั้งที่ดินด้วย ซึ่งเราจะมีสิทธิ์เฉพาะคอนโดราคาแพงเท่านั้น  และอีกหนึ่งประเทศ เช่น ประเทศพม่าจะต้องซื้ออสังหาด้วยเงินสดเท่านั้น เนื่องจากประเทศพม่าไม่มีระบบเงินผ่อน  แต่เมื่อไปถามนายแบงค์ซึ่งมีสาขาพร้อมที่จะปล่อยสินเชื่อบ้าน แต่กฏหมายไม่รองรับ และที่สำคัญประเทศพม่าไม่รู้จักคำว่า จำนอง  เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐบาลแทบจะทั้งหมด เมื่อผ่อนไม่ไหวก็ไม่มีกฏหมายเพื่อโดนยึด  ประชาชนส่วนใหญ่ที่มีบ้านเป็นของตัวเองในประเทศพม่ามักจะเป็นคนรวยเสียเป็นส่วนใหญ่  ฉะนั้นในฝั่งของเราที่จะเริ่มต้นไปเปิดธุรกิจอสังหาลงทุนในต่างประเทศนั้นอาจจะยังไม่ง่ายนัก 

สิ่งที่อยากจะฝากนั้นเรื่องของบ้านคนที่มีรายได้น้อย  คำว่ารายได้น้อยต้องมาดูกันอีกทีว่าเค้ามีศักยภาพผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ เช่น ทำบ้านราคา 5 แสนบาท ถามว่าบางคนผ่อนได้มั้ยบางคนก็ยิ้มๆ  ทำออกมาแล้วคุณภาพก็ตามราคาคนมีรายได้น้อยก็ไม่ซื้อไปซื้อโครงการบ้านที่มีราคาสูงกว่าก็มี เพราะว่าลูกค้าเชื่อว่าคุณภาพต้องดีกว่า  ฉะนั้น ก็มีคำถามต่อไปว่าอย่างไหนที่เรียกว่ารายได้น้อย

โดย : Chang noye
อัพเดท : 23-09-56, 18:06 น.
ที่มา : ไทยโฮมออนไลน์

ความคิดเห็นทั้งหมด
Coreyomili
ความคิดเห็นที่ 8
cialis kaufen euwhat is difference between viagra cialis and levitracialis ohne rezept in deutschlandcialis opencialis onsetprice comparison between viagra cialis and levitracialis en bijwerkingenprice on 5 mg cialisgoedkope cialislowest cialiscialis mail orderside effect of cialiscialis versus regalisprices generic cialisa href cialiscialis myonlinemeds biz nasonex prevacid stimulacialis generika online kaufen paypalmelhor cialis levitra viagracialis heatwhat is the best amino acid alternative to cialis soft we use it 50 mg cialis dose Cialis 5 mg cialis price in bangalore Cialis pills cialis pills boards http://cialisiv
IP: 46118123xxx
Coreyomili
ความคิดเห็นที่ 7
cialis and caduet interacionviagra vs cialis pricewhat is cialiscialis sex storywhat is stronger viagra or cialiswhat is cheaper viagra cialis or levitracialis for sale onlineonline apotheke niederlande cialisbuy cialis onli necialis s curit socialecialis 10mg filmtabletten preishow long does cialis erection lastdifference entre viagra cialis levitra 200 cialis coupon Cialis 5mg brand cialis nl Buy cialis online cialis online nederland http://babecolate.com/ rxonline cialis softviagra-cialis.netcialis generika ohne rezept aus deutschlandcost compare vaiagra cialis levitracialis in scontoco lepsze viagra cialis czy le
IP: 46118123xxx
erectile pills
ความคิดเห็นที่ 6
erectile function after prostatectomy erectile pills over the counter best erectile dysfunction medication erectile pills canada can erectile dysfunction be fixed http://eddrugsgeneric.com/
IP: 46118123xxx
ChasIncorm
ความคิดเห็นที่ 5
Levitra Cialis A Basso Costo Tadalafil Online Cefaclor Viagra Compare Price cialis Buy Lexapro India Amoxicillin Liver Damage Purchase Kamagra Comprar Cialis Transferencia Bancaria Ezonlinepharmacy By Cheap Viagra Cod Only Secure Levaquin Need Discount Denver Priligy Pas Cher Levitra Online Forum Viagra 100mg Tablets Retail Price Order Synthroid 125 Mcg Online Generic Acheter Propecia Pyr
IP: 146185223xxx
ChasIncorm
ความคิดเห็นที่ 4
Comprar Cialis Fabrica Where To Buy Priligy Online Nsu Treatment Antibiotic Azithromycin Genuine Viagra Sildenafil Citrate Cialis Illegale Does Amoxicillin Affect The Pill Cialis 40mg Quotazione Levitra 10 Mg Levitra Il Migliore No Script Levitra Levitra 10 Mg Generic Tadalista 10 Buy Generic Cialis Online Kamagra Oral Jelly Results Fluoxetine 20 Mg Buy IP: 146185223xxx
ChasIncorm
ความคิดเห็นที่ 3
Canada Pharmacy Mebendazole Viagra Discount Female Viagra Buy Canadian Name Brand Viagra Levitra Free Trial Lasix Kaufen Lioresal Canada viagra Keflex Sinus Infections Dosis Cialis 20 Mg Where To Buy Priligy Online Zithromax Stays In Your System Canine Keflex Doseage Brand Cialis Kamagra Oral Jelly Primena Zoloft 5mg No Prescription Propecia Pills Amoxicillin Allergy Rash Buy Female Viagra In India IP: 146185223xxx
ChasIncorm
ความคิดเห็นที่ 2
Prix Du Cialis 20 Buy Cheap Generic Prozac Priligy Generico On Line Buy Wellbutrin Xl No Prescription Dapoxetine Priligy Price Acheter Cytotec En Ligne Fed Ex The amount you receive can range from as little as to well over.Redeem your rewards at any time. payday loan Failure to make payments usually incurs fees and high interest rates but not property seizure.Progesterone Can I Purchase Best Website No Doctor Nolvadex Dosages Propecia Veneno Online Medications IP: 146185223xxx
Kenndienduse
ความคิดเห็นที่ 1
Levitra 5 Mg Preis Generic Sildenafil Generic Viagra Wholesale 100mg Mn Cheap Cheap Viagra Cheapest Us Pharmacy For Viagra To prequalify for a payday loan you need to be yrs or older employed for days and take home a minimum of dollars per month. loans no credit check S.based on Upfront fee Upfront fee Choose loan terms from to years Monthly fee.Worldwide Bentyl 20mg Medicine Website Low Price Pharmacy Order Strattera Online Viagra Professional Online Pharmacy Acquistare Kama
IP: 146185223xxx
เศรษฐกิจล่าสุด
ดูข่าวเศรษฐกิจทั้งหมด
"; print_r($contTagRight['tag']); echo "";*/ if(count($contTagRight)>0){ foreach($contTagRight as $key=>$value) { echo $value['tag']; ?>
นโยบายการใช้งาน
Copyright © 2015 KhanPak.com. All Rights Reserved.
ติดต่อเรา : 02-8779346, 086-3788812 (จ.-ส. เวลา 8.30-17.30)